FOCUS : Les taux immobiliers pour octobre 2023

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Jusqu'à quel point les taux de prêt pour acheter une maison vont-ils monter ? Maintenant, il est devenu plus difficile d'obtenir un taux d'intérêt bas, comme moins de 4 %, pour un prêt sur 20 ou 25 ans, même pour les clients les plus solides financièrement. Certains emprunteurs voient même des taux dépassant 5 %. Cependant, il y a aussi quelques bonnes nouvelles à propos des prêts immobiliers en ce mois d'octobre 2023. Découvrez ce que vous devez savoir sur les taux de prêt immobilier.

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Point sur l’actualité immobilière du mois d’octobre 

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Voici les informations essentielles dont vous avez besoin : les taux de prêt immobilier en France, les nouvelles importantes concernant les prêts immobiliers et les limites du taux d’usure en octobre 2023.

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Les taux d'intérêt pour les prêts immobiliers sont actuellement à un niveau qu'ils n'ont pas atteint depuis 2012, et bientôt, ils remonteront à des niveaux similaires à ceux de 2009, comme le montre l'historique des taux immobiliers sur les 40 dernières années.

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En août 2023, le taux d'intérêt moyen pour les prêts immobiliers était de 3,80 %, selon les données de l'observatoire Crédit Logement CSA. Pour le mois de septembre 2023, on s'attend à ce que le taux moyen approche les 4,00 %. Nous actualiserons cette information dès que les données pour septembre seront disponibles.

Voici les moyennes des taux en fonction de la durée de remboursement :

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En août, si tu empruntais de l'argent pour acheter une maison et que tu avais prévu de le rembourser sur 25 ans, 75 % des emprunteurs obtenaient un taux d'intérêt supérieur à 4,00 %. En octobre 2023, ce chiffre devrait être presque de 100 %. Les personnes qui n'avaient pas beaucoup d'argent à mettre en apport devaient même accepter des taux d'intérêt encore plus élevés, autour de 4,50 %, voire 4,75 % pour ceux qui étaient moins favorisés financièrement. Cette situation n'avait pas été observée depuis l'été 2011.

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BON A SAVOIR : 

En ce qui concerne la durée moyenne des prêts immobiliers, elle reste stable à 250 mois, soit environ 20 ans et 10 mois, depuis quelques mois. Pour acheter une maison neuve, il faut compter en moyenne 273 mois, soit 22 ans et 9 mois, tandis que pour l'achat d'une maison ancienne, la durée moyenne est de 261 mois, soit 21 ans et 9 mois. Ces chiffres incluent également les prêts destinés à des travaux, ce qui maintient la moyenne à 250 mois.

Il est important de noter que la proportion de prêts d'une durée inférieure à 15 ans a augmenté de manière significative, passant de 13,9 % au 1er trimestre à 15,6 % en août.

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L’augmentation des taux par la banque centrale européenne (BCE)

La Banque Centrale Européenne (BCE) a récemment augmenté ses taux d'intérêt. Depuis le jeudi 14 septembre 2023, elle a augmenté ses taux de 25 points de base. Le taux de refinancement est maintenant à 4,50 % et le taux de dépôt à 4,00 %.

C'est la 10e fois consécutive que la BCE augmente ses taux, dans le but de maîtriser une inflation qui reste élevée, bien qu'elle ait légèrement ralenti ces derniers mois. Ce niveau de taux est le plus élevé depuis 1999, année de l'introduction de la monnaie unique européenne.

Cette hausse des taux aura un impact négatif sur les taux de crédit immobilier en France, qui devraient continuer à augmenter au cours des prochains mois, comme nous le verrons ci-dessous.

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Le retour de certaines banques et des études de dossiers sans apport ! 

Malgré les augmentations de taux, il y a quelques bonnes nouvelles sur le marché des prêts immobiliers :

• Retour de certaines banques : Certaines grandes banques commencent à revenir sur le marché progressivement. Auparavant, elles étaient très prudentes et prêtaient le moins possible parce que cela leur coûtait de l'argent. Maintenant, avec des taux plus élevés, elles trouvent leur rentabilité un peu meilleure, même si elle n'est pas encore optimale. Cela signifie que certaines banques sont moins strictes qu'auparavant, ce qui devrait stimuler la concurrence entre les prêteurs et potentiellement freiner les futures hausses de taux.
• Retour de quelques crédits sans apport : Depuis l'obligation de respecter les règles du HCSF, il était devenu difficile d'obtenir un prêt immobilier sans apport, même pour des investisseurs chevronnés avec un patrimoine solide et des projets rentables. Pour la première fois depuis plusieurs mois, une banque régionale envisage la possibilité d'examiner des demandes de prêts sans apport dans ses conditions de financement actuelles. Cependant, ces prêts restent rares, ne représentant que 5 % du marché, et sont généralement réservés à des clients particulièrement solides sur le plan financier.

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Le taux d’usure d’octobre 2023

Chaque mois, le plafond légal des taux d'usure est révisé depuis le début de l'année. Les taux d'usure correspondent au taux annuel effectif global (TAEG) maximum qu'une banque peut vous proposer pour un prêt immobilier. Une banque ne peut pas vous offrir un prêt avec un TAEG supérieur à ce plafond sous peine de sanctions pénales.

Les nouveaux plafonds pour le TAEG en octobre 2023 indiquent que les taux pour les prêts d'une durée de remboursement de 20 ans ou plus augmenteront progressivement, atteignant environ 5,00 % dans les mois à venir. Ces plafonds varient en fonction de la durée du prêt et du type de financement, comme le montre le tableau suivant :

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BON À SAVOIR : Comment obtenir un taux plus bas ?

Pour obtenir un taux d'intérêt plus bas, les banques se penchent sur certaines caractéristiques de votre situation financière :

• Le DPE favorable du logement : Si le logement que vous envisagez d'acheter a une bonne performance énergétique, cela peut jouer en votre faveur. Les maisons économes en énergie sont plus attrayantes pour les prêteurs.
• La proximité du lieu de travail ou d'une activité importante : Si votre futur logement est proche de votre lieu de travail ou d'autres activités importantes, cela peut réduire vos dépenses de déplacement, ce qui est considéré positivement par les banques.
• Une épargne résiduelle suffisante : Les banques apprécient les emprunteurs qui ont encore de l'argent épargné après avoir réalisé leur projet immobilier. Cela montre que vous avez une marge de sécurité financière.

En résumé, les banques cherchent à évaluer plus précisément la qualité de votre dossier et le niveau de risque associé à votre financement en tenant compte de votre situation personnelle.

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Quel est le problème de la flambée de taux pour les propriétaires ? 

La plupart des propriétaires qui ont acheté une maison ou un appartement au cours des 5 à 10 dernières années ont bénéficié de taux d'intérêt beaucoup plus bas (ou les ont renégociés). En fait, la majorité de ceux qui remboursent actuellement un prêt immobilier le font à un taux d'intérêt inférieur à 2,00 %.

Cette situation a un impact important sur le marché immobilier, car cela décourage beaucoup de gens de changer de maison. En effet, à moins que leur contrat de prêt ne permette le transfert, vendre pour acheter une nouvelle propriété signifierait mettre fin à leur prêt actuel à taux bas et souscrire un nouveau prêt beaucoup plus coûteux avec des taux supérieurs à 4,00 %.

Cette situation ralentit le marché immobilier, et cette tendance devrait persister pendant plusieurs mois, voire plusieurs années. Tant que les taux d'intérêt ne diminueront pas de manière significative, il faudra prendre en considération cet aspect avant de se lancer dans un nouveau projet immobilier.

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IMPORTANT A SAVOIR : 

Pour ces propriétaires, le refinancement de leur prêt à un taux plus avantageux n'est généralement pas une option. Dans ce contexte, la principale alternative consiste à rechercher une assurance emprunteur moins coûteuse afin de réduire le coût global de leur bien immobilier et de leur financement.

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Quelle va être la tendance pour les taux immo en fin d’année ? 

Comme mentionné dans les actualités précédentes sur les prêts immobiliers, la BCE a récemment augmenté ses taux de 25 points de base. Cela signifie que pour les établissements prêteurs, afin de maintenir une rentabilité minimale, ils devront augmenter encore davantage les taux par rapport à leur niveau actuel.

De plus, l'OAT 10 ans de la France a récemment atteint plus de 3,55 % le 28 septembre 2023, et il est resté au-dessus de 3,40 % depuis trois jours. Ce niveau est sans précédent au cours des dix dernières années :

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Toutes ces indications montrent que la hausse des taux de crédit immobilier est loin d'être terminée. L'inflation reste élevée, et certains analystes pensent que les taux baisseront au 2ème trimestre de 2024. D'ici la fin de l'année et au début de 2024, il deviendra courant de voir des taux d'intérêt dépassant les 5,00 %, sans même compter l'assurance emprunteur.

La quantité d'argent que vous pouvez emprunter en fonction de votre salaire va continuer à diminuer progressivement dans les mois à venir. Nous avons déjà connu une réduction significative, de l'ordre de -25 à -30 %, depuis le début de la forte hausse des taux d'intérêt.

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