Taux d'usure mensualisé : qu'est-ce que ça change pour moi ?

Le taux d'usure correspond au taux d'intérêt légal le plus élevé qu'un établissement de crédit est en droit d'appliquer lors de l'émission d'une hypothèque. En conséquence, ils ne peuvent pas financer des projets immobiliers dont le taux annuel effectif global (TAEG) dépasse ce taux d'usure.

La Banque de France calcule le taux d'attrition sur une base trimestrielle. À l'été 2022, il a commencé à poser des problèmes en bloquant l'accès au crédit pour certains profils. Ces obstacles sont exacerbés par l'augmentation rapide des prix de l'immobilier. Face à ces nouveaux enjeux, la publication des taux d'usure interviendra mensuellement entre le 1er février et le 1er juillet 2023. Des versements mensuels temporaires de ce taux d'usure permettront de lisser l'évolution du taux d'usure afin qu'il s'adapte mieux aux conditions du marché et assure sa fonction de protection.

Le 1er février 2023, les taux d'usure augmenteront : les emprunteurs bénéficieront de dépôts de garantie plus élevés pour éviter les saisies. Mais qu'adviendrait-il de votre mensualité si vous modifiiez temporairement le mode de calcul du taux d'usure ? Comment appréhender cette nouvelle mutation du marché, et comment obtenir un crédit immobilier en douceur dans le contexte général ?

Pourquoi le taux d'usure est-il de plus en plus élevé ?

À l'origine, les taux d'usure étaient conçus pour protéger les emprunteurs d'éventuels abus des banques en limitant la différence de taux d'intérêt immobilier entre les emprunteurs. Bien qu'il existe depuis des décennies, il a commencé à causer des problèmes à l'été 2022 lorsqu'il a bloqué l'accès au crédit pour certains profils.

Selon la méthode de calcul trimestrielle de la Banque de France, le taux d'attrition est calculé avec un décalage de 6 mois. Ce problème de décalage est particulièrement aigu à un moment où les taux immobiliers ont augmenté de plus de 50 % en moins de six mois. Les taux d'usure sont devenus un obstacle à l'accès au crédit immobilier car les banques ont dû augmenter les taux pour rester rentables, obligeant certains emprunteurs à payer plus que les taux d'usure.

Pour faire face aux évictions liées au taux d'attrition, la Banque de France a revu la méthodologie de calcul pour accompagner une mise à jour mensuelle du taux d'attrition afin de s'adapter plus rapidement à la hausse des taux d'intérêt. À compter du 1er février 2023, le taux de désabonnement augmentera et sera mis à jour mensuellement jusqu'au 1er juillet 2023.

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Que va-t-il se passer pour mon crédit immobilier ?

Les emprunteurs pourront obtenir des marges légèrement plus élevées sur leurs prêts hypothécaires en raison de l'augmentation du taux d'attrition. Or, cette hausse entraîne nécessairement une hausse des taux d'intérêt immobilier pratiqués par les banques. En effet, les banques pourront relever les taux immobiliers puisqu'ils ne sont pas soumis aux taux d'usure. Pour faire des prêts rentables, ils doivent augmenter les taux d'intérêt à des niveaux allant de 3,5% à 4%.

La hausse des taux d'intérêt a réduit la capacité d'emprunt immobilier d'environ 10 % et jusqu'à 30 % des acheteurs pourraient être expulsés même si le marché devrait rouvrir dans l'année. Si certains emprunteurs sont évincés à cause du taux d'attrition, il est désormais probable que des dépassements de taux d'endettement soient à l'origine du problème. Selon les experts de Ymanci GJP,

jusqu’à 50 % des acheteurs seraient évincés à cause du taux d’endettement, dont 20 % pourraient le contourner en révisant leur projet immobilier.

• réduire le capital emprunté ;
• augmenter la durée de remboursement.

Que faire face à la hausse des taux d'usure ?

Face à la hausse des taux d'intérêt immobiliers, certains emprunteurs pourraient être tentés de différer leurs achats immobiliers pour profiter d'une éventuelle baisse des taux d'intérêt. Pourtant, les experts ne s'attendent pas à ce que les taux descendent en dessous de 1 % au cours des prochaines années. Alors si vous avez un projet immobilier "sérieux" de plus de 5 ans, nos experts vous conseillent d'acheter dans les prochains mois pour profiter de taux inférieurs à 3% !

N'hésitez pas à solliciter l'aide d'un agent immobilier pour optimiser vos documents hypothécaires et trouver le taux immobilier le plus avantageux pour financer votre projet immobilier. En effet, l'aide d'un agent immobilier est toujours utile pour préparer vos documents et trouver la bonne rive, mais encore plus dans ce dossier complexe. Les documents les mieux préparés auront plus de chances d'obtenir un prêt immobilier aux meilleures conditions.

Le courtier immobilier va permettre à ses clients de bénéficier d’un accompagnement personnalisé pour préparer leur dossier de prêt et obtenir le prêt immobilier le plus adapté à leur projet. Le courtier immobilier va également prospecter auprès des banques et négocier le taux immobilier de ses clients. Grâce à lui, vous gagnerez du temps, mais également de l’argent puisque vous mettez toutes les chances de votre côté pour souscrire le prêt immobilier le plus avantageux.

Le saviez-vous ? Dans ce contexte, les prix de l’immobilier devraient baisser progressivement, mais la potentielle baisse des prix de l’immobilier ne suffira pas à compenser la baisse du pouvoir d’achat immobilier. Certains acquéreurs devront revoir leur budget à la baisse ou négocier le prix du bien immobilier avec le vendeur.

• Les prix immobiliers risquent de baisser dans les prochains mois, donc autant consentir à une petite négociation aujourd’hui plutôt qu’attendre davantage et devoir vendre encore moins cher ;
• Certains vendeurs n’auront plus le loisir de refuser encore longtemps et consentiront plus facilement à baisser leur prix.

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