Quoi de neuf dans l'immobilier en 2023 ?

Si 2021 a été une année record, 2022 restera une bonne année pour le secteur immobilier, malgré un environnement économique et politique assez compliqué. En fait, nous avons réalisé plus d'un million de transactions immobilières, ce qui est synonyme d'une industrie qui se porte plutôt bien.

Cependant, il faut nuancer ces chiffres particuliers : ces bons résultats ont été attribués à un premier semestre qui a fait preuve d'un fort dynamisme. Comme pour le second semestre, la production de crédit a ralenti en raison des changements de politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE).

Comment acheteurs et vendeurs peuvent-ils naviguer en 2023 dans un contexte économique qui se complexifie en fin d'année ? Face aux nombreux défis de l'industrie, les institutions doivent s'adapter pour maintenir le dynamisme du marché.

Immobilier : quel bilan en 2022 ?

2022 : Bonne année pour l'immobilier malgré un environnement difficile

Alors que les derniers mois de 2022 ont été assez mitigés pour les acheteurs de maison, le marché du logement a toujours la deuxième meilleure année en termes de volume de transactions immobilières, derrière le record de 2021. En effet, le volume de transactions était d'un peu plus de 1,1 million de transactions.

Cependant, ces bons résultats doivent être subtils. Tout d'abord, la majorité des transactions immobilières ont eu lieu au premier semestre de l'année, qui a été très dynamique malgré le déclenchement de la guerre en Ukraine et la reprise de l'inflation. A l'inverse, les changements de politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) au second semestre ont conduit à un ralentissement de la production de crédit.

Aux contraintes liées au taux d’usure, les règles mises en place par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) constituent un autre frein à l’accession à la propriétaire. En effet, les emprunteurs doivent obligatoirement respecter un taux d’endettement maximum à 35 %, assurance emprunteur comprise, pour obtenir un prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire.

hausse rapide des prix de l'immobilier

L'inflation a grimpé en flèche à la suite de la reprise économique post-COVID et de la guerre en Ukraine. Pour la limiter, les banques centrales ont cessé de soutenir les marchés financiers et ont progressivement relevé les taux directeurs. En conséquence, les taux d'intérêt offerts par les banques ont fortement augmenté. En effet, le taux moyen de l'immobilier est passé de 1,05% à 2,25% d'ici 2022.

La hausse des taux immobiliers s'est traduite par une baisse du pouvoir d'achat d'environ 13% à 15% pour la plupart des emprunteurs. Face à cette situation, les acheteurs vont devoir revoir à la baisse leurs budgets. Alors que les ventes immobilières baissent, on observe désormais des signes de baisse des prix un peu partout en France en réponse aux nouvelles réalités du marché.

Hausse des prix de l'immobilier maîtrisée au niveau national

Les experts du marché immobilier ont observé un réel ralentissement de la hausse des prix en milieu d'année. En effet, le prix du mètre carré a augmenté de 3,6 % de janvier à juin. Entre juillet et décembre, ils n'ont augmenté que de 1 % ! Cependant, il faut souligner que ce phénomène d'atterrissage a un impact plus important sur les grandes villes.

avertir

Les prix de l'immobilier ont globalement augmenté dans toutes les villes françaises jusqu'en 2022, à l'exception de Paris, Lyon et Bordeaux, où les prix au mètre carré ont baissé.

Qu'est-ce qui change en 2023 ?

Prêts à taux zéro prolongés jusqu'à la fin de l'année

Un prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêt qui vient s'ajouter à un autre type de prêt immobilier. Il est réservé aux primo-accédants et soumis à conditions de ressources. Ce prêt bonifié n'existera plus

Important

Pour les offres de prêts émises depuis le 1er janvier 2023, la détermination des ressources des personnes destinées à occuper le logement est plus précise. Un mécanisme conduit à retenir alternativement les revenus fiscaux de référence de l'année N-2 précédant l'émission de l'offre de prêt ou le coût total de l'opération divisé par neuf, dès lors que celui-ci excède la totalité des ressources considérées.

Le montant accordé dans le cadre d’un PTZ est calculé selon le coût de l’acquisition immobilière, excluant les frais de notaire et les frais de garantie. Il va également dépendre des revenus fiscaux du foyer, de la localisation du bien immobilier et du nombre d’occupants. Il est tout à fait possible de réaliser une simulation de PTZ afin de connaître le montant auquel vous pouvez prétendre.

La taxe d’habitation est supprimée

Un dégrèvement de la taxe d'habitation concernant les résidences principales a été mis en place progressivement depuis 2018. Depuis 2021, la réforme concernant la suppression totale de la taxe d'habitation sur la résidence principale bénéficie à tous les contribuables. Dès 2023, toutes les résidences principales seront exonérées de la taxe d’habitation. Seuls les logements vacants et les résidences secondaires continueront de payer cet impôt local. De plus, les communes où le taux de résidence secondaire est important par rapport au parc de logements vont mettre en place des surtaxes.

Attention

Si les propriétaires se verront exonérés de la taxe d’habitation pour leur résidence principale, ils devront payer davantage pour leur taxe foncière. En effet, la révision des valeurs locatives servant de base au calcul du montant de la taxe foncière est indexée sur le niveau d’inflation. En 2023, on devrait observer une augmentation d’environ 7 % !

Les avantages de la loi Pinel sont réduits

À compter du 1er septembre 2014, l’article 5 de la loi de finances pour 2015 a introduit un dispositif d'investissement locatif permettant à l'investisseur de choisir sa durée d'engagement et de louer à ses ascendants ou descendants, sous certaines conditions. À compter du 1er janvier 2023, le dispositif Pinel est modifié, désormais accessible sous deux formes :

• le Pinel classique : taux de réduction d’impôt dégressifs ;
• le Pinel Plus : maintien des taux antérieurs sur critères énergétiques et de qualité ou dans certains quartiers.

L’indice des loyers est plafonné à 3,5 %

Pour limiter l’impact de l’inflation sur les locataires, le gouvernement a également plafonné l’indice de référence des loyers (IRL) à 3,50 % jusqu’au 2ème trimestre de 2023. Par conséquent, les montants des loyers ne pourront pas reporter l’intégralité de l’inflation actuelle.

Bon à savoir

L'indice de référence des loyers est utilisé pour réviser le loyer des logements mis en location. L'évolution annuelle de l’indice de référence des loyers détermine l'augmentation maximale du loyer que le propriétaire du logement pourra appliquer.

Des contraintes plus fortes pour les propriétaires de passoires thermiques

Ces prochaines années, la question de la rénovation énergétique va constituer un véritable challenge pour les acteurs du marché immobilier. Les nouvelles réglementations concernant les passoires thermiques, c’est-à-dire les logements particulièrement énergivores possédant un mauvais diagnostic de performance énergétique, créent des nouvelles opportunités à saisir pour les porteurs de projets, vendeurs ou investisseurs.

• Dès le 1er janvier 2023, il sera interdit de louer un logement avec un mauvais diagnostic de performance énergétique : logements en classe G avec un dépassement de consommation du seuil de 450 kWh/an ;

• Dès 2025, cette interdiction concernera également l’ensemble des biens classés G avant de s’étendre aux logements classés F en 2028 et classés E à l’horizon 2034 ;
• À partir du 1er avril 2023, les propriétaires devront réaliser un audit énergétique pour vendre un bien immobilier en classe F ou G.

Cette année, nous allons sûrement observer une baisse drastique des prix pour ce type de logements, puisque c’est la première année où les interdictions de location vont s’appliquer. De plus, ces interdictions vont se durcir au cours des prochaines années, obligeant les propriétaires à rénover leurs logements ou baisser le prix de vente.

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Quel futur pour les acheteurs immobiliers en 2023 ?

Une hausse des taux immobiliers

Au 1er janvier 2023, les nouveaux plafonds des taux d’usure ont été annoncés pour le 1er trimestre 2023. Très logiquement, cela va permettre à chaque banque d’avoir un peu plus de marge pour augmenter ses grilles de taux. Par conséquent, il faut s’attendre à voir les taux de prêt immobilier augmenter. On devrait rapidement atteindre les 3 % en moyenne, voire un peu plus.

Par rapport aux 2,4 % pratiqués actuellement, cela représente une baisse du pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs de 6 % !

Un accès au crédit immobilier toujours un peu compliqué

L’accès au crédit immobilier va rester compliqué au début de l’année, notamment le temps de réviser le taux d’usure et profiter de l’impact positif de son changement sur le marché immobilier. Au 1er janvier 2023, la Banque de France a révisé le taux d’usure pour permettre aux banques de prêter plus facilement.

Il y aura probablement encore quelques blocages liés au taux d’usure au 1er trimestre 2023, notamment tant que les taux immobiliers augmentent plus vite. Ces effets devraient être atténués grâce à l’augmentation du taux d’usure. Pour le moment, il s’agit du seul levier pour « faciliter » l’accès au crédit immobilier puisque le gouvernement ne semble pas enclin à assouplir les règles d’octroi imposées par le HCSF.

Bon plan

Grâce à la promulgation de la loi Lemoine au 1er juillet 2022, vous pouvez changer d’assurance emprunteur plus facilement. Il est conseillé de comparer les offres des assureurs pour mettre en concurrence le contrat proposé par votre banque afin de souscrire un contrat plus adapté à vos besoins. Grâce à un contrat moins cher, vous pourrez bénéficier d’un meilleur taux d’assurance de prêt immobilier afin de réduire votre taux annuel effectif global (TAEG) et limiter les risques de refus de prêt à cause d’un dépassement usuraire.

Une baisse du volume de transactions immobilières

Le volume de transactions immobilières pourrait être la principale victime de la hausse des taux immobiliers avec une baisse de 20 à 30 % des transactions. Face à la baisse du pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs, les vendeurs devront nécessairement baisser leur prix de vente, mais ils pourraient mettre quelques mois à accepter ce nouveau cycle baissier.

Dans cette situation, plusieurs solutions se présentent aux vendeurs :

• Accepter d’adapter leur prix à la baisse dès maintenant en tenant compte du contexte qui a changé ;
• Attendre 1 ou 2 ans pour voir si la tendance s’inverse, mais c’est peu probable ;

• Renoncer à la vente.

À noter

Si les acquéreurs pensent que les prix vont baisser dans les mois à venir, ils auront tendance à prendre leur temps et à négocier les prix.

À l’instar des derniers mois de 2022, le premier semestre de 2023 nécessite une forte adaptation des institutions financières pour permettre au marché immobilier de rester dynamique. L’enjeu du taux d’usure est, encore une fois, au cœur des débats pour maintenir un volume de transactions immobilières assez élevé et ouvrir l’accès au crédit immobilier à un grand nombre d’acheteurs. Néanmoins, si le taux d’usure a été remonté au 1er janvier 2023, cela entraîne nécessairement une hausse des taux immobiliers et donc un accès toujours un peu complexe au crédit immobilier.

L’année 2023 apparaît comme une entrée de plain-pied du marché immobilier dans un cycle baissier qui s’accompagne de changements en matière législative avec la mise en place effective de mesures. Dans ce contexte, les acheteurs et surtout les vendeurs devront s’adapter et se préparer à faire des efforts pour continuer à faire vivre le marché immobilier.

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