Le prêt relais :
tout ce qu'il faut savoir

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Le prêt relais, également connu sous le nom d'achat-vente, offre une solution pour financer l'achat d'un nouveau bien avant même la vente du précédent. Ce type de prêt est souvent utilisé lors d'un changement de résidence principale, lorsque la coordination des opérations de vente et d'achat peut être difficile. Grâce au prêt relais, il est possible d'acheter le nouveau bien sans abandonner le bien précédent pour lequel vous avez eu un coup de cœur, même si la vente de celui-ci n'est pas encore finalisée.

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Sommaire

Les caractéristiques du prêt relais
Quels types de prêts relais existent-il ?
Comment est déterminé le montant d'un prêt relais ?
Quels sont les avantages et les inconvénients associés au prêt relais ?
Quelles sont les conditions requises pour bénéficier d'un prêt relais ?

Les caractéristiques du prêt relais

Le prêt relais est une forme d'emprunt à court terme qui vise à fournir une somme d'argent importante pour l'achat d'un bien immobilier avant même que le précédent ne soit vendu. Il est destiné aux propriétaires, aux secundo-accédants et aux investisseurs locatifs qui sont entre deux biens immobiliers, mais ne convient pas aux primo-accédants. Le montant du prêt relais est calculé en fonction d'une partie de la valeur du bien mis en vente. Pour aider les acheteurs à trouver les meilleurs financements, un courtier peut les aider dans toutes les simulations de prêt relais dans un projet d'achat-revente.

Le principal obstacle à la réalisation d'un tel projet réside dans le timing, car il est souvent difficile de faire coïncider la date d'achat du nouveau bien avec celle de la vente de l'ancien. Dans de nombreuses situations, le prêt relais est la solution qui permet de faire le lien entre les deux moments de l'achat et de la vente. En d'autres termes, il permet un léger décalage dans la trésorerie du budget familial pour faciliter l'acquisition du nouveau bien sans avoir à attendre la vente du précédent.

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Le prêt relais est donc soumis à des caractéristiques particulières :

une durée très courte pour un prêt immobilier (en général moins de 24 mois) ;
une absence d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) puisque c’est la nature même de ce prêt ;
un fonctionnement comme un prêt in fine : dans certains cas, vous ne remboursez que les intérêts et le montant de l’assurance emprunteur pendant les premiers mois et remboursez le capital lors de la vente du bien initial.

Pouvez-vous décrire les diverses formes de prêts relais existants ?

Votre banque peut proposer plusieurs types de prêts selon votre situation.

▶ Le prêt relais sec

L'avance consentie par la banque est destinée à couvrir le coût de l'achat d'un nouveau bien immobilier, qui est généralement inférieur à la valeur du bien précédent vendu. Ainsi, aucun prêt supplémentaire n'est nécessaire. Ce type de prêt est souvent accordé dans le cas d'un déménagement de Paris à une autre région ou lorsque les enfants sont adultes et que vous optez pour un logement plus petit. Pendant la période précédant la vente du bien initial, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts ou parfois également l'assurance. Le capital et les intérêts peuvent également être remboursés en une seule fois après la vente, mais cette option est moins courante.

▶ Le prêt relais acquisition ou prêt relais adossé

En revanche, il est possible que le déménagement soit motivé par un besoin d'agrandissement ou pour se rapprocher de son lieu de travail dans une grande ville, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires par rapport à la valeur du bien initial. Dans ce cas, la banque peut accorder un prêt relais unique qui englobe le prêt en cours de remboursement ainsi que le nouveau prêt. Si le produit de la vente permet de dégager un surplus (au moins 30%), cela peut être utilisé pour un remboursement anticipé partiel sans pénalités sur le prêt bancaire classique. Le choix de conserver l'ancien prêt ou d'en souscrire un nouveau dépendra de la situation et des avantages de chaque option.

▶ Le prêt relais rachat

Cela consiste à faire racheter son prêt relais par une banque pour lisser l’ensemble des mensualités. C’est notamment utile lorsque le taux d’endettement maximum est atteint par le montant élevé de la seule mensualité du prêt relais. L’allongement de la durée du prêt permet de réduire la mensualité mais cela reste une solution onéreuse.

Comment est calculé le montant d'un prêt relais ?

Le prêt relais est une avance bancaire accordée pour une durée limitée, généralement une année avec possibilité de renouvellement. Le montant accordé par la banque représente en moyenne 70% de la valeur estimée du bien immobilier mis en vente, mais peut varier entre 50% et 80%. Cette fourchette permet aux établissements de crédit de prendre en compte le risque de non-vente ou de baisse de prix du bien. Il est recommandé de bien préparer son dossier de demande de prêt relais avec l'aide d'un courtier immobilier afin de présenter les meilleures garanties et rassurer la banque. Il convient toutefois d'être prudent quant à l'estimation de la valeur du bien, car les banques peuvent effectuer leur propre évaluation. En cas de compromis de vente signé, il est possible d'obtenir un montant supérieur, tandis qu'une vente difficile peut rendre la banque plus méfiante.

La banque ôte également du montant le crédit immobilier encore en cours sur le premier bien.

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Exemple

Par exemple, vous vendez un appartement familial à Nantes pour 400 000 euros sur lequel vous remboursez encore 150 000 euros. Le montant d’un prêt relais éventuel sera calculé sur la base de 70 % de 400 000 euros, soit 280 000 euros, moins 150 000 euros, soit 130 000 euros.

Bon à savoir

Le prêt relais est accordé si vous détenez le bien en propre que vous mettez en vente. Mais c’est également possible lorsque c’est une SCI le propriétaire dès lors qu’elle se porte acquéreur du nouveau logement.

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Quels sont les avantages et Inconvénients du prêt relais ?

Le principal avantage est le timing ! Vous pouvez acheter sans attendre d’avoir vendu votre bien. Cela évite également de multiplier les déménagements en vous contraignant à louer un bien après la vente le temps de trouver un nouveau logement conforme à vos attentes. Les déménagements, la location, les garde-meubles constituent des frais souvent oubliés mais non négligeables.

Un second avantage est l’absence de garantie. Très souvent les banques acceptent une promesse d’affectation hypothécaire si jamais le bien n’est pas vendu dans les deux ans. Cela évite les coûts d’une hypothèque ou d’une autre garantie réelle. Un courrier du notaire confirmant le futur emploi des fonds peut suffire à rassurer la banque. En revanche, l’assurance emprunteur est exigée pour le prêt relais !

En contrepartie, le prêt relais présente des taux assez élevés. Il est réputé “ coûter cher ” bien que son coût soit à mettre en parallèle avec le coût d’une location ou avec le budget global d’un projet immobilier. D’ailleurs le prêt relais dispose d’un taux d’usure spécifique plus élevé que pour les taux immobiliers classiques. La négociation en vue du meilleur taux de prêt relais dépend de plusieurs facteurs parmi lesquels :

existence d’un prêt immobilier classique auquel est adossé le prêt relais,
revenus du ou des emprunteurs,
différé de remboursement partiel ou total : un différé de remboursement partiel (vous payez chaque mois les intérêts et l’assurance) permet d’obtenir un meilleur taux qu’un différé de remboursement total.

Certains points de vigilance doivent être rappelés :

L’estimation du premier bien en vente est le gage d’une relation réussie avec la banque et de l’octroi d’un prêt relais correct.
Le délai de deux ans peut sembler long. Toutefois, il faut tenir compte des délais de signature de la promesse de vente, des délais de rétractation, puis du délai pour signer l’acte authentique de vente. Certains acheteurs voudront faire coïncider la vente avec la rentrée scolaire ou avec la vente de leur propre logement. Il n’est pas rare d’arriver à 9 mois entre le moment où l’acheteur potentiel donne un accord de principe et la remise de la somme sur le compte bancaire.

Comment bénéficier d'un prêt relais ?

Un courtier immobilier peut vous accompagner dans le montage de ce plan de financement particulier, tant l’enjeu est important. Il se base sur un montant compris entre 50 % et 80 % du prix de vente espéré de l’ancien bien.

La banque peut d’ailleurs demander une expertise à vos frais par deux personnes ou cabinets extérieurs, si elle a un doute sur le montant revendiqué.

Par ailleurs, un courtier connaît bien les avantages et les inconvénients des prêts relais et peut vous aider à bien comprendre les offres des banques. Le calcul, les modalités, les risques d’un crédit relais sont complexes. Une attention particulière doit être portée aux frais de dossier et il est préférable d’obtenir toute l’aide nécessaire pour réussir son projet immobilier d'achat revente.

À retenir

Le prêt relais est un prêt à court terme octroyé à un propriétaire, qui achète un logement avant d’avoir vendu l’ancien.
Il se décline en prêt relais sec, prêt accompagné d’un prêt immobilier classique pour compléter le financement du nouveau bien ou encore prêt rachat pour lisser les mensualités sur le long terme.
Son montant est généralement égal à 70 % de la valeur du bien mis en vente.
Le prêt relais est souvent accordé pour un an renouvelable une fois.
Son taux est souvent plus élevé que pour un prêt immobilier classique.

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